(composto da referenti del settore welfare della Regione e di ANCI Toscana) in collaborazione con il settore politiche abitative, rappresenta un importante strumento conoscitivo a supporto delle politiche regionali sulla casa.
Il rapporto analizza i dati del 2018 forniti da Comuni, aziende di gestione del patrimonio Erp e uffici regionali ed elabora informazioni sul contesto socio-economico delle famiglie toscane, sul patrimonio immobiliare residenziale, sui trend del mercato immobiliare, sugli sfratti e sul sistema dell’edilizia residenziale pubblica. Ogni anno focalizza alcuni temi di particolare interesse e l’VIII edizione si è concentrato sulla nuova legge regionale sulla casa, la lr. 2/2019 e sulle politiche regionali di contrasto al disagio abitrativo, tra cui la recente sperimentazione per l’acquisto di immobili pronti da immettere nel patrimonio Erp, la mediazione sociale ed alcuni progetti sul sostegno all’abitare finanziati in ambito sociale da Regione Toscana.
Viene inoltre evidenziato un possibile percorso partecipato, con i diversi stakeholder regionali per la costruzione di un Indice di povertà abitativa, strumento per l’analisi e individuazione delle criticità presenti sul territorio regionale.
Compravendite e locazioni
Cresce per il quinto anno consecutivo il numero delle compravendite di abitazioni: il 2018 si chiude con +8% rispetto all’anno precedente, anche se il livello delle compravendite rimane ancora inferiore a quelli precedenti alla crisi economica ed immobiliare. Il mercato toscano conferma una maggiore dinamicità rispetto al dato medio nazionale. I prezzi non aumentano, si registra stagnazione o leggero decremento. Acquistati con mutui ipotecari il 53,2% degli immobili (rispetto al 50,7 del dato nazionale). Il valore del capitale unitario resta invariato (133.600€), mentre aumenta leggermente in Italia ( 126.500 rispetto ai 126.300 dell’anno passato), mentre la durata del mutuo è più lunga in Toscana rispetto alla media italiana (23,7 anni e 22,9 anni). Capitale unitario e durata sono pressoché invariati rispetto al 2017.
Il mercato degli affitti, invece, è disomogeneo e non coerente con l’andamento del mercato degli acquisti. In generale negli ultimi dieci anni si è assistito ad un generalizzato abbassamento dei canoni, seppur con molte differenze nei diversi Comuni.
Sostegno all’affitto
Anche per il 2018 non ci sono stati contributi nazionali al Fondo sociale per l’affitto ex lege 431/98 (sono invece previsti per il 2019 e 2020, anche se in quantità molto minore rispetto al biennio 2014/2015). Tuttavia, grazie a 5 milioni di risorse regionali e 8,5 milioni provenienti dal Comuni, nel corso dell’anno il Fondo ha avuto un plafond complessivo di 13,5 milioni, 2 in più dell’anno precedente.
Nel 2018 sono state presentate 15.073 domande di contributo (di cui l’84,6% da parte di appartenenti alla fascia A, cioè a maggiore fragilità economica), per una richiesta complessiva pari a 46,5 milioni di euro. Una parte rilevante delle domande arriva da nuclei familiari con figli minori (37,2%) o con anziani over 70 anni (21,2%).
Tra le misure di sostegno all’affitto si evidenzia anche quella inserita in Giovanisì, il progetto della Regione Toscana per l’autonomia dei giovani: grazie ai due bandi usciti nel 2015 e 2018 sono state 2.345 le domande ammesse e 1497 quelle finanziate. Il 4 novembre esce il nuovo bando Giovanisì per il 2019, e fino al 18 dicembre sarà possibile presentare le domande (info: https://giovanisi.it/bando/casa-contributo-affitto/).
Sfratti e contrasto alla morosità incolpevole
Anche nel 2018, in linea con quanto avvenuto negli anni precedenti, si conferma un calo dei provvedimenti di sfratto, dato generalizzato anche a livello nazionale. In Toscana nel 2018 si sono registrate 8.468 richieste (-20,2% rispetto al 2017), 3.848 provvedimenti (-10%) e 2.571 sfratti eseguiti (-19,5%).
Nonostante questi dati in miglioramento l’incidenza del fenomeno resta elevata: in Toscana si registra uno sfratto ogni 644 nuclei familiari, a fronte di uno sfratto ogni 866 a livello nazionale.
Tra le misure di contrasto al fenomeno c’è il Fondo per la morosità incolpevole, declinato in Fondo nazionale (destinato ai Comuni capoluogo e ad alta tensione abitativa) e Fondo regionale (per gli inquilini morosi incolpevoli del resto dei Comuni).
Il Fondo nazionale per la morosità incolpevole (cioè causata da fattori imprevedibili come una malattia o la perdita improvvisa del lavoro) ha assegnato per il 2018 alla Toscana 3,8 milioni di euro, dei quali hanno beneficiato 308 famiglie, con un contributo medio di 6.509 euro.
Il Fondo regionale per gli inquilini morosi incolpevoli, invece, ha raggiunto un plafond di 2.273.839 (dato dallo stanziamento del 2018, 1.053.000 euro, sommato ai 1.220.839 euro dei residui degli anni precedenti). Con 504mila euro tratte da queste risorse, nel 2018 sono state aiutate 112 famiglie, con un contributo medio di 4.502 euro che ha coperto circa il 69% della morosità accumulata dai beneficiari.
Altra misura di contrasto al disagio abitativo è l’attività delle Commissioni territoriali, composte dai Comuni dei LODE, dai sindacati degli inquilini, da rappresentanti delle associazioni di proprietà edilizia, dal soggetto gestore del patrimonio erp e da rappresentanti delle Prefetture e delle Questure. Nel corso del 2018 le Commissioni che si sono riunite per esaminare 644 domande: nel 25% dei casi è stato concesso un contributo per l’accesso in nuova abitazione, mentre nel 18% dei casi sono stati assegnati contributi per sanare la morosità e prevenire lo sfratto, quindi sanando eventuali situazioni di morosità.
Negli altri casi di sfratto, gli esiti sono stati di vario tipo: provvedimenti di rinvio nel 13,7% dei casi, soluzioni autonome da parte degli inquilini ancora nel 13,7% dei casi (in diminuzione rispetto al 15,1% della precedente annualità), utilizzo di alloggi di emergenza nell’8,3% dei casi (contro il 3,5% dell’anno precedente).
Edilizia residenziale pubblica
Patrimonio – La Toscana negli anni 2015-2019 ha impegnato oltre 110 milioni di euro per interventi sul patrimonio di edilizia pubblica di proprietà delle amministrazioni comunali. Questo patrimonio è composto da 6.107 fabbricati, di cui oltre il 54,5% edificato prima degli anni Settanta. A fine 2018 in Toscana c’erano 49.963 unità immobiliari erp (232 unità in più rispetto al 2017), in pratica un alloggio ogni 33,2 famiglie. Nel corso dello stesso anno sono stati realizzati o acquisiti altri 259 nuovi alloggi, mentre 531 nuovi alloggi erano in costruzione. Per 300 di questi la consegna è prevista entro il 2019. Risultano 393 alloggi sfitti con lavori di manutenzione in corso, 676 in attesa di manutenzione (lavori già finanziati) e 1.072 in attesa di interventi per mancanza di finanziamento.
Assegnatari – Negli alloggi erp toscani vivono 46.766 nuclei familiari, pari circa al 3% delle famiglie residenti in Toscana ed al 18% di quelle che vivono in affitto. Il 92,1% degli alloggi risultano assegnati con regolare contratto di locazione, mentre l’1,6% è occupato senza titolo o abusivamente.
L’89,1% degli assegnatari è cittadino italiano. I nuclei unipersonali sono 12.657, pari al 27,1% del totale. Nel 21,4% dei nuclei familiari assegnatari è presente un invalido.
Bandi e domande – In occasione degli ultimi bandi generali emanati dai Comuni toscani per l’assegnazione di alloggi erp sono state presentate complessivamente 21.191 domande, di cui 15.574 ammesse. Nel 2018 sono stati assegnati 979 alloggi, 28 in meno rispetto all’anno precedente. Il tasso annuo di soddisfazione delle domande si attesta al 4,4%.
Morosità – Sono 11.032 i nuclei fa,miliari assegnatari di case erp che risultano morosi da almeno 6 mesi. La morosità consolidata in Toscana è pari al 7,1% del totale dei canino di locazione, mentre si attesta al 12,1% per quanto riguarda i canoni dei servizi nel periodo 2009-2018.
