Per il quarto anno consecutivo il collegio regionale FIAIP (la Federazione degli Agenti Immobiliari Professionali) ha presentato presso la Presidenza della Regione Toscana a Palazzo Guadagni Strozzi Sacrati una fotografia sull’andamento del mercato immobiliare dell’intera regione Toscana relativamente al 2021 e al primo semestre 2022, in una conferenza stampa a cui hanno partecipato anche il presidente della Regione Toscana Eugenio Giani e il presidente nazionale FIAIP Gian Battista Baccarini.
Quotazioni e statistiche per ogni singola provincia che mostrano come nel 2021 le compravendite sono aumentate del +35,5% sul 2020 e quindi una robusta inversione di tendenza che sancisce il forte ritorno di interesse degli investimenti nell’immobiliare, come prima casa o per investimento, con una sostanziale tenuta dei valori di mercato.
Un trend positivo che si è protratto fino a tutto il primo semestre 2022, inserito nella presentazione dei dati per raggruppare un periodo di un anno e mezzo caratterizzato da un mercato omogeneo e similare.
Da sottolineare, inoltre, che il mercato immobiliare in Toscana ha visto diventare particolarmente richieste alcune precise tipologie di immobili; infatti, si cercano sempre più abitazioni con determinate caratteristiche importanti per una migliore qualità della vita, come la presenza di una stanza da utilizzare per l’attività lavorativa e di un terrazzo o un giardino per godersi al meglio gli spazi all’aperto.
Nel dettaglio, i valori di mercato al metro quadro elaborati da FIAIP Toscana, grazie all’elaborazione dei dati messi a disposizione da Basic Soft attraverso FiaipPrice, si riferiscono alla destinazione abitativa nel suo complesso, ovvero abitazioni nuove o ristrutturate, in buono stato manutentivo e da ristrutturate.
Tuttavia, per semplificare e snellire la lettura dei dati forniremo in questo comunicato stampa le quotazioni di immobili residenziali non di lusso di circa 80/100 metri quadrati, in medio stato manutentivo.
“L’obiettivo – spiega il presidente di FIAIP Toscana, Simone Beni – è quello di mettere a disposizione di tutti i player e stakeholder interessati una finestra esaustiva del mercato immobiliare toscano. Da precisare comunque che le quotazioni che abbiamo redatto non sono da intendersi sostitutive di una valutazione puntuale realizzata da un agente immobiliare professionale, dal momento che dobbiamo sempre prendere in considerazione variabili come la posizione, la tipologia, la dimensione, lo stato effettivo, le caratteristiche qualitative e l’efficienza energetica di ogni singolo immobile.
Il 2021 – prosegue Simone Beni – è stato un anno caratterizzato da condizioni stabili e da una economia in ripresa, con l’andamento dei tassi sui mutui che sostanzialmente è rimasto pressoché invariato e ha consentito di sottoscrivere contratti sotto l’un per cento di interesse, in pratica restituendo poco più della somma ottenuta. Inoltre, la presenza di immobili in vendita è stata buona, con una ampia possibilità di selezione e scelta della proprietà immobiliare giusta da acquistare. Tutti questi aspetti hanno reso a portata di mano la realizzazione del desiderio di molti di cambiare casa, maturato durante l’emergenza sanitaria, ed è per questi aspetti che nel 2021 abbiamo registrato un numero di compravendite superiore alle aspettative tornando ai livelli degli anni pre-pandemia: si sono registrate in tutta Italia oltre 710.000 compravendite in ambito residenziale, pari ad un +27% rispetto al 2020. Tuttavia, già dai primi mesi del 2022 abbiamo rilevato un peggioramento delle condizioni economiche generali, tra queste l’aumento dei tassi del mercato dei mutui, che ha ridotto la capacità di acquisto delle famiglie, il conflitto bellico in Ucraina con la difficoltà nel reperire materie prime e l’aumento dei costi legati alle utenze, in particolare luce e gas. Tali condizioni generali sono variate fin dal primo trimestre ma fino al secondo semestre non hanno influito sull’interesse verso gli immobili e il numero di vendite si è mantenuto costantemente in aumento con valori stabili.
Nel 2022 – conclude il presidente di FIAIP Toscana – ipotizziamo un numero stabile di compravendite, sui livelli del 2021, con valori senza incrementi evidenti; i tempi tra la messa in vendita e la vendita effettiva si sono notevolmente accorciati anche per una maggior conoscenza del mercato e determinazione a concludere di chi voleva acquistare”.
La rilevazione dei valori di mercato nelle province di Siena e Arezzo
“Il mercato immobiliare – spiega Ramona Valceanu, presidente di FIAIP Siena Arezzo – nella provincia di Siena ha registrato un 2021 decisamente positivo e di ripresa. Il trend si è rivelato molto incoraggiante sia da un punto di vista della richiesta che dei valori nominali degli immobili, che sostanzialmente hanno retto bene e in alcuni casi avuto un aumento percentuale. L’inizio del 2022 è stato invece segnato dalle tensioni geopolitiche, col presentarsi di tutta una serie di problematiche che provocato un sensibile rallentamento nel Chianti, nella Val d’Orcia e nelle “Crete Senesi”, soprattutto a danno del mercato internazionale. Il credito al consumo con i tassi di riferimento del primo trimestre molto appetibili, ha da parte sua accelerato in molti casi la propensione all’acquisto.
Si conferma altresì la tendenza di un aumento di domanda fuori dai centri abitati indirizzata su immobili in grado di offrire un elevato comfort abitativo ed una migliore vivibilità, soprattutto dopo il passato periodo di forzosa chiusura. Per quanto riguarda il livello medio dei prezzi, i centri urbani più grossi non hanno subito variazioni, facendo anzi segnalare un risveglio sulle aree periferiche e di campagna. Mantengono sempre un forte interesse i territori a vocazione turistica quali San Gimignano, Monteriggioni, Castellina in Chianti, Radda e Gaiole, che hanno ritrovato buona parte dei flussi turistici che avevano nel 2019.
Il territorio aretino nel periodo post lockdown – evidenzia Ramona Valceanu, presidente di FIAIP Siena Arezzo – ha scontato le stesse difficoltà riscontrate a livello nazionale, derivanti dalla immobilità del mercato sia come flussi in richiesta sia nei numeri del compravenduto, con accento particolare sul settore delle locazioni che nel settore commerciale hanno raggiunto livelli molto bassi. Di rimbalzo l’anno 2021 e l’inizio del 2022 sono stati periodi decisamente positivi per il mercato immobiliare nella provincia. Nella provincia spiccano i piccoli centri quali ad esempio Cortona dove i prezzi rimangono sostanzialmente invariati rispetto all’anno precedente. Per quanto riguarda gli immobili commerciali, anche nelle città a maggior vocazione in tale settore, i prezzi sono praticamente invariati dal 2020. Parlando invece di affitti residenziali, la richiesta in continua crescita, non trova soddisfazione, vista la scarsità di proposte”.
SIENA
Nel centro storico si va da un minimo di 2.850 euro al metro quadro ad un massimo di 3.650 euro. Cifre che diminuiscono spostandosi nelle aree limitrofe al centro (dai 2.300 ai 3.000 euro al metro quadro) e in periferia (da 1.700 fino a 2.300 euro al metro quadro).
Le quotazioni si abbassano nettamente in località come l’Amiata (da 1.000 fino a 1.450 euro al metro quadro), la Val di Merse (da 1.350 fino a 1.900 euro al metro quadro), la Val di Chiana (da 1.200 fino a 1.700 euro al metro quadro) e l’area delle Crete Senesi (da 1.350 fino a 1.900 euro al metro quadro).
In controtendenza la valutazione degli immobili in località di particolare pregio turistico ed enogastronomico come il Chianti, la Val d’Elsa e la Val d’Orcia: nel primo caso il range di riferimento varia da un minimo di 1.700 ad un massimo di 2.250 mentre negli altri due casi si va da 1.500 a 2.100 e nell’ultimo caso da 1.600 euro al metro quadro a 2.250.
AREZZO
Nel centro storico si va da un minimo di 1.300 euro al metro quadro ad un massimo di 1.800 euro. Cifre che diminuiscono sensibilmente spostandosi nelle aree limitrofe al centro (dai 1.100 ai 1.400 euro al metro quadro) e in periferia (da 900 fino a 1.300 euro al metro quadro).
Queste le quotazioni nelle altre principali località della provincia aretina: Valdarno da 1.100 a 1.400, Casentino da 1.100 a 1.400, Val Tiberina da 1.100 a 1.600 e Val di Chiana da 1.200 a 1.400 euro al metro quadro.
